Акт розмежування балансової власності водопровідних мереж. Спори щодо визначення меж інженерних мереж мкд Акт розмежування експлуатаційної відповідальності водоканал

Для експлуатації промислових, торгових, офісних будівель і споруд їх власники укладають договори енергопостачання, а також водо- та теплопостачання, водовідведення та ін. , якими виробляється постачання комунальних ресурсів. Однак розділити тягар відповідальності за такими договорами, а точніше, визначити її межі, — завдання зовсім непросте і на практиці призводить до численних суперечок компаній-абонентів та організацій, що забезпечують.

Конструкція договору енергопостачання є загальною договірною моделлю, у межах якої здійснюється постачання різноманітних комунальних ресурсів. Відповідно, загальні правила про договір енергопостачання, закріплені в §6 глави 30 ЦК України, однаково відносяться і до договорів теплопостачання, водопостачання та інших договорів на постачання комунальних ресурсів в силу ст. 548 ЦК України.

Крім загальних правил, до окремих видів такого договору застосовуються спеціальні норми, що містяться у відповідних нормативних правових актах (наприклад, для договору водопостачання таким правовим актом є Федеральний закон від 07.12.2011 № 416-ФЗ «Про водопостачання та водовідведення»).

Однак незалежно від виду реалізованого комунального ресурсу (вода, теплова енергія в гарячій воді та ін.) його постачання здійснюється в рамках одного й того ж договірного підвиду «договір енергопостачання», що відноситься до договірного виду «договір постачання». Останній, своєю чергою, належить до договірного типу «договір купівлі-продажу». У зв'язку з цим за відсутності у спеціальних законах правил, що регулюють відносини, що стосуються постачання певного комунального ресурсу, до названих договорів можуть бути застосовані правила § 1-3 глави 30 ЦК України, а також загальні положення про зобов'язання та договори.

У цій статті розглядаються правові позиції судів щодо розмежування зони експлуатаційної відповідальності та балансової належності абонента та енергопостачальної компанії, які однаково ставляться до всіх згаданих договорів з урахуванням їхньої специфіки.

Акт розмежування має велике значення

До обов'язків абонентів входить здійснення технічного обслуговування і ремонту мереж, що належать їм, або самотужки, або силами залучених підрядних організацій. Свої енергоприймальні пристрої компанії мають у своєму розпорядженні на мережах, що належать до зони їх відповідальності за договором енергопостачання, які входять до загальної інфраструктури відповідного комплексу.

Для визначення зон відповідальності енергопостачальної організації та компанії-абонента між ними підписується документ під назвою «Акт розмежування експлуатаційної відповідальності та балансової належності», в якому сторони затверджують схему розташування мереж та хто за що відповідає.

Встановлення узгоджених кордонів, якими проходять експлуатаційна відповідальність сторін і балансова приналежність їх об'єктів, має значення для власників будівель та споруд, оскільки від цього залежить обсяг їх фінансових зобов'язань. Наприклад, у предмет доведення у справах про стягнення заборгованості з оплати електроенергії, фактично втраченої в електромережах під час її передачі, входить встановлення наступних обставин:

належність об'єктів електромережевого господарства та меж балансової належності мереж;
факт перетікання електроенергії через електромережі;
способи фіксації обсягів електроенергії на вході в електромережу та на виході з неї;
величина (кількісне значення) електроенергії, що надійшла до мережі;
величина (кількісне значення) електроенергії, що вийшла з мережі (сумарне значення обсягу корисної відпустки, поставленої споживачам, та обсягу, переданого в суміжні електромережі);
різницю між двома попередніми величинами, яка становитиме величину втрат;
заборгованість з оплати, розрахована як різницю між вартістю втраченої електроенергії та розміром фактично виробленої неї оплати.

Ці обставини, і навіть докази, у яких грунтуються висновки суду, зазначаються у мотивувальної частини рішення (п. 4 ст. 170 АПК РФ). При цьому пріоритет надається визначенню обсягу енергоресурсів (у тому числі кількості втрат у мережах) щодо приладів обліку (Визначення Верховного суду РФ від 15.10.2014 у справі № 308-ЕС14-91, А53-16593/2013).

Конфлікти щодо меж відповідальності

Як показує практика, нерідко компанії-абоненти відмовляються від варіанта акта у тому вигляді, в якому його пропонують для підписання енергопостачальні організації, вважаючи, що вони необґрунтовано розширюють зону відповідальності підприємств. Енергопостачальні організації у своїх випадках зону відповідальності абонентів передбачають не на межах тих об'єктів, що належать тим (наприклад, по зовнішній частині стіни будівлі або споруди), а трохи далі цих кордонів, закріплюючи за абонентами ділянку більшої протяжності.

Незгодні з таким підходом абоненти передають розбіжності на розгляд суду в порядку ст. 445 ДК РФ, а якщо договір укладено, чекають закінчення терміну його дії, щоб змінити порядок, що склався. Найчастіше суперечки також виникають у ситуації, коли акт розмежування експлуатаційної відповідальності та балансової належності взагалі не підписано. Розглянемо, що слід враховувати у таких випадках.

Стосовно такої послуги, як постачання теплової енергії у гарячій воді, обов'язок проводити планові ремонти (поточні та капітальні) тією особою, у чиїм віданні знаходяться теплові мережі відповідно до акта розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності, випливає, зокрема, з наступних нормативних правових актів: Цивільний кодекс РФ (ч. 2), Типова інструкція з технічної експлуатації теплових мереж систем комунального теплопостачання, утв. наказом Держбуду Росії від 13.12.2000 № 285 "Про затвердження Типової інструкції з технічної експлуатації теплових мереж систем комунального теплопостачання" (підп. 6.4-6.5), Правила технічної експлуатації теплових енергоустановок, затв. наказом Міненерго Росії від 24.03.2003 № 115 (п. 2.1.5).

Для встановлення зони відповідальності абонента береться до уваги зміст підписаного між ним та енергопостачальною організацією договору з актом розмежування експлуатаційної відповідальності та балансової належності. При цьому враховується, як проходить межа зон відповідальності, які ділянки теплотраси передані у відання кожної із сторін, фактично сформований між ними порядок взаємовідносин з цього приводу, експлуатація мереж виключно під потреби одного абонента та їх невикористання як проміжні мережі для потреб інших абонентів тощо. .д.

Так, в одній справі суд встановив, що абонент фактично споживає та може споживати теплоенергію лише за допомогою використання спірної ділянки теплотраси, приєднаної до мережі енергопостачальної організації. Тому дана ділянка теплотраси фактично є приєднаною мережею абонента, і саме на ній лежить обов'язок його утримувати у справному стані та проводити в міру необхідності ремонт (апеляційне ухвалу Красноярського крайового суду від 21.11.2012 у справі № 33-8692/2012).

На користь енергопостачальної організації свідчить і той факт, що абонент тривалий час виконував без заперечень договір енергопостачання для споживачів теплової енергії в гарячій воді, а до нього раніше укладено договори аналогічного змісту та з ідентичними актами розмежування експлуатаційної відповідальності та балансової належності.

Водночас супутні документи, наприклад, ситуаційний план земельної ділянки, на якому представлена схема розміщення теплотраси, не мають значення для вирішення питання щодо визначення зони відповідальності сторін договору енергопостачання. Згадані документи служать мети визначення меж розміщення теплотраси та місця знаходження тепломереж і власними силами балансову приналежність ділянок теплотраси не визначають.

Якщо акт розмежування експлуатаційної відповідальності не підписано, суд бере до уваги балансову належність мереж, тобто визначить, кому саме вони належать. Приналежність мереж абоненту може випливати з проектної документації на об'єкт, що належить йому, до складу якого входила ділянка теплотраси, облік мереж у складі основних засобів у абонента, наявність підписаних актів приймання-передачі об'єктів тощо.

Зміну зон відповідальності можна обговорювати під час укладання нового договору

Наявність певних зон експлуатаційної відповідальності у договорі енергопостачання не позбавляє абонента після закінчення терміну дії цього договору та під час обговорення проекту нового договору подати свої заперечення на межі балансової належності тепломереж.

У розділі 1 Правил обліку теплової енергії та теплоносія, утв. Мінпаливенерго Росії 12.09.95 № Вк-4936, передбачено, що межею балансової належності теплових мереж є лінія поділу елементів теплових мереж між власниками за ознакою власності, оренди або повного господарського відання.

Відповідно до п. 1.9 наказу Держбуду Росії від 13.12.2000 № 285 кордоном балансової належності є лінія поділу елементів систем теплопостачання за ознакою власності чи іншої законної підстави, а межею експлуатаційної відповідальності - лінія поділу елементів системи теплопостачання за ознакою обов'язків (відповідальності) тих чи інших елементів систем теплопостачання, які встановлюються угодою сторін. У разі відсутності такої угоди кордон експлуатаційної відповідальності встановлюється за кордоном балансової власності.

За відсутності угоди про кордони все вирішує балансова належність

Якщо відповідна ділянка теплотраси не врахована на балансі абонента як основні засоби, то при обговоренні проекту договору енергопостачання абонент зможе наполягати на встановленні в акті розмежування експлуатаційної відповідальності та балансової належності не відповідно до раніше затвердженої схеми, а по зовнішній стіні об'єкта, що йому належить.

При відмові енергопостачальної організації підписати з абонентом договір енергопостачання з актом розмежування по зовнішній стіні об'єкта абонент матиме право в судовому порядку вимагати укладання договору на прийнятних для себе умовах на підставі ст. 445 ДК РФ, оскільки енергопостачальна організація немає права ухилитися з його укладання.

Якщо тепломережі по ділянці теплотраси від зовнішньої частини об'єкта абонента не враховані у абонента у складі основних засобів, не передавалися йому за актом приймання-передачі, не входять до складу загальної інфраструктури об'єкта, що належить йому, немає і підстав для встановлення зони експлуатаційної відповідальності в цьому місці, оскільки за відсутності балансової належності відповідної частини тепломереж експлуатаційна відповідальність могла бути встановлена лише договором енергопостачання.

Так, в одній справі, встановлюючи зону експлуатаційної відповідальності абонента по зовнішній частині стіни багатоквартирного будинку, суд виходив з того, що до матеріалів справи енергопостачальною організацією не було подано доказів, що свідчать, що:

спірні ділянки мережі (від зовнішнього кордону стіни багатоквартирних будинків до теплових камер) відносяться до складу спільного майна громадян, які мешкають у багатоквартирних будинках;
про наявність волі власників зміну межі експлуатаційної відповідальності;
спірні ділянки мережі за межами стіни будинку використовуються виключно для потреб цього будинку (призначені для постачання енергії виключно цього багатоквартирного будинку).

Акти про підключення, розмежування балансової приналежності, які складаються після закінчення технологічного підключення до тепломереж і підписуються сторонами договору про технологічне підключення, також були відсутні, як і докази того, що до спільного майна власників приміщень багатоквартирного будинку належить земельна ділянка, що знаходиться за ними.

Енергопостачальна організація під час розгляду спору посилалася на те, що мережі їй також не належать.

Але суд зазначив, що відсутність оформлених в установленому порядку документів, що підтверджують факт передачі спірних ділянок теплових мереж у муніципальну власність, не є підставою для покладання обов'язків щодо утримання названих ділянок мереж на компанію, що управляє багатоквартирним будинком, яка не є їх правовласником (постанова ФАС Уральського округу 16.10.2013 № Ф09-10246/13 у справі № А60-2413/2013).

Аналогічний висновок суд зробив і в іншій справі: відсутність тепломереж у переліку об'єктів муніципальної власності не свідчить про те, що ці мережі не належать до об'єктів муніципальної власності. Крім того, відсутність оформлених в установленому порядку документів про муніципальну власність на зазначені мережі не є підставою для покладання обов'язку щодо утримання таких мереж на абонента, який не є їх правовласником (постанова ФАС Далекосхідного округу від 07.12.2009 № Ф03-6856/2009 у справі А04-1814/2009).

Ще в одній справі суд зазначив, що спірні мережі не перебували на балансі абонента і не були елементом будівлі, що належить йому. Докази того, що ці мережі створювалися як невід'ємна (обслуговуюча) частина даної будівлі, енергопостачальна організація не надала, у зв'язку з чим суд відхилив її доказ про те, що відповідальність за утримання зазначених мереж за умовами договору енергопостачання має стосуватися абонента (постанова ФАС Далекосхідного) округу від 28.06.2013 № Ф03-2673/2013 у справі № А59-3781/2012).

Інструменти тиску на абонентів

Разом з тим у разі відмови під час укладання нового договору від прийняття на баланс тепломереж слід враховувати, що енергопостачальна організація матиме право свої витрати на утримання, ремонт, експлуатацію таких мереж врахувати при встановленні тарифів на постачання теплової енергії у гарячій воді на підставі ст. 8 та 15 Федерального закону від 27.07.2010 № 190-ФЗ «Про теплопостачання», що призведе до подорожчання абонента послуг з подачі теплової енергії в гарячій воді.

Енергопостачальна організація також має право пред'явити абоненту до відшкодування свої витрати на ремонт та відновлення теплових мереж, оскільки погіршення їхнього стану припало на період, коли вони перебували в зоні його експлуатаційної відповідальності. Таке право на відшкодування витрат і обов'язок абонента, що кореспондує цьому, випливають з умов договору енергопостачання та положень ст. 15 ЦК України.

Крім того, енергопостачальна організація зможе задіяти й інші інструменти тиску на абонента, зробивши для нього повернення тепломереж у її ведення економічно невигідним.

Наприклад, якщо поряд з основними мережами по ділянці теплотраси проходять проміжні мережі, які енергопостачальна організація задіює при постачанні теплової енергії абоненту у випадку, коли основні мережі вимагають ремонту, вона може перестати їх використовувати.

Це можливо при відмові абонента від включення в зону своєї експлуатаційної відповідальності ділянки теплотраси від зовнішньої стіни об'єкта, що належить йому. Енергопостачальна організація може просто не надати проміжну мережу, враховуючи, що є основна мережа, зроблена спеціально під абонента.

Що стосується основної мережі, енергопостачальна організація може відмовитись використовувати цю мережу для подачі теплової енергії до того моменту, поки абонент не відшкодує витрати на усунення недоліків. Наприклад, пославшись на можливий прорив мереж у зв'язку з неналежним технічним станом, що позбавить абонента теплопостачання.

Як видно в наведеній ситуації, навіть якщо абонент відмовиться включити в свою експлуатаційну відповідальність ділянку теплотраси від зовнішньої стіни об'єкта, що належить йому, абонент все одно буде зобов'язаний провести ремонт теплових мереж, при цьому платити за теплову енергію він буде за підвищеним тарифом. Крім того, не виключено, що енергопостачальна організація може відключити абонента від проміжних мереж, що робить відмову від пролонгації договору енергопостачання із затвердженим актом розмежування експлуатаційної відповідальності та балансової належності недоцільною.

Яким чином визначити межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності у договорі ресурсопостачання? Чи можна їх змінити проти волі РСО, якщо раніше відповідні акти були підписані абонентом?

До нашої компанії за юридичною допомогою звертаються виконавці комунальних послуг із різних регіонів країни при виникненні суперечок із РСО у процесі укладання та виконання договорів. Більшість спорів виникає щодо визначення точок постачання відповідного ресурсу та меж експлуатаційної відповідальності за договором. З метою скорочення втрат на мережах РСО прагнуть встановити точку поставки якнайдалі від кінцевого споживача, що абсолютно невигідно для іншої сторони договору, оскільки крім втрат на керуючого МКД покладається ще й тягар утримання таких інженерних мереж.

Використовуючи накопичений досвід у подібних справах, розглянемо спосіб законного визначення точок постачання та меж експлуатаційної відповідальності сторін. Завдяки недавньому визначенню ЗС РФ це стало можливим щодо вже укладених договорів.

Поняття та нормативне регулювання

Поняття точок поставки, а також меж балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності представлені у законодавчих актах, що регулюють порядок постачання відповідного ресурсу:

у Правилах організації теплопостачання (затверджено Постановою Уряду РФ від 08.08.2012 № 808);
у Правилах гарячого водопостачання (затверджено Постановою Уряду РФ від 29.07.2013 № 642);
у Правилах холодного водопостачання та водовідведення (затверджені Постановою Уряду РФ від 29.07.2013 № 644);
у Правилах постачання газу для забезпечення комунально-побутових потреб громадян (затверджено Постановою Уряду РФ від 21.07.2008 № 549);
в Основних положеннях функціонування роздрібних ринків електричної енергії (затверджено Постановою Уряду РФ від 04.05.2012 № 442).

Незважаючи на те, що в перерахованих законодавчих актах поняття точки поставки та меж балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності різняться, їх суть все ж таки зводиться до наступного.

Точка постачання– місце виконання зобов'язань РСО, яке розташовується у місці встановлення ОПУ, а за його відсутності – на межі балансової належності.

Кордон балансової приналежності– межа поділу мереж за ознакою власності.

Кордон експлуатаційної відповідальності– межа поділу мереж за ознакою покладання тягаря змісту, що проходить межі балансової належності, якщо сторони договору не погодили інше.

Зміна кордонів за згодою власників

Положення ЖК РФ, Правила надання комунальних послуг, а також Правила утримання спільного майна регулюють взаємини за договором ресурсопостачання, оскільки він полягає виконавцем комунальних послуг із РСО з метою надання комунальних послуг громадянам. Відповідно до ЖК РФ за договором управління МКД виконавець несе відповідальність перед власниками за утримання спільного майна у будинку.

До складу спільного майна власників приміщень у МКД входять у тому числі інженерні комунікації, що знаходяться всередині будинку (п. 5 – 7 Правил утримання спільного майна) або за його межами на земельній ділянці, що входить до складу спільного майна у МКД (пп. «ж» п. 2 Правил утримання загального майна), та призначені для обслуговування даного будинку.

Відповідно до п. 7 Правил утримання спільного майна ОПУ встановлюється на межі мереж, що входять до складу спільного майна власників приміщень у МКД, та належить до спільного майна.

Відповідно до п. 8 Правил утримання спільного майна зовнішнім кордоном мереж, що входять до складу спільного майна, є зовнішній кордон стіни МКД, а кордоном експлуатаційної відповідальності за наявності ОПУ відповідного комунального ресурсу – місце з'єднання лічильника з відповідною інженерною мережею МКД. Угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РЗГ може бути встановлена інша межа експлуатаційної відповідальності.

Отже, межа балансової належності – це зовнішня межа стіни МКД чи кордон земельної ділянки у разі, коли кордону ділянки визначено виходячи з даних державного кадастрового обліку і коли інженерні мережі, що у межах цієї земельної ділянки, обслуговують виключно один будинок. Кордон балансової власності одночасно є межею експлуатаційної відповідальності, якщо власники приміщень не встановили інший кордон.

Місце встановлення ОПУ – межа мереж, що входять до складу спільного майна у МКД.

Відмінності є щодо зовнішньої межі мереж газопостачання: це місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею.

Таким чином, змінити межі експлуатаційної відповідальності РСО може лише за згодою з власниками приміщень у МКД, які підписали акти розмежування експлуатаційної відповідальності з кордонами, що виходять за межі балансової належності (або ухвалили це рішення).

Акти розмежування

Кордони експлуатаційної відповідальності та балансової належності встановлюються сторонами під час укладання договору та визначають, які ділянки інженерного обладнання обслуговуватиме виконавець комунальних послуг. Рекомендуємо виконавцям щоб уникнути суперечок у процесі виконання договору з РСО підписувати названі акти на етапі укладання договору. У цьому необхідно враховувати таке.

Акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності підписуються сторонами у процесі технологічного приєднання мереж споживача до мереж РСО, вони також можуть бути підписані (за відсутності раніше складених актів) у процесі укладання договору з РСО.

Відповідно до Постанови Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 ОМСУ мають визначити межі земельної ділянки, що відноситься до спільного майна будинку, по кожному МКД. Кордони земельної ділянки, що входить до складу спільного майна в МКД, визначають межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності, які мають фіксуватися у відповідних актах з РЗГ. Отже, якщо межі земельної ділянки більші за площу МКД, зміст інженерних комунікацій, що проходять цією земельною ділянкою, покладається на КК на підставі договору управління.

Якщо щодо земельної ділянки не проведено державного кадастрового обліку, межею балансової належності мереж є зовнішня стіна МКД.

Безгосподарні мережі

Досить часто інженерні мережі не входять у зону відповідальності жодного боку договору ресурсопостачання, тобто безгосподарними. На кого покладається обов'язок щодо обслуговування даних мереж та оплати втрат комунальних ресурсів у них?

Відповідно до чинного законодавства, якщо ділянка мереж між мережами МКД та мережами РСО є безгосподарною, при встановленні тарифу для РСО враховуються витрати на утримання, ремонт та експлуатацію цієї ділянки мереж. Про це йдеться:

у Федеральному законі від 27.07.2010 № 190-ФЗ «Про теплопостачання» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);
у Федеральному законі від 07.12.2011 № 416-ФЗ «Про водопостачання та водовідведення» (ч. 5, 6 ст. 8);
у Федеральному законі від 26.03.2003 № 35-ФЗ «Про електроенергетику» (ч. 4 ст. 28).

Покладати на споживачів та виконавців комунальних послуг втрати комунальних ресурсів на безгосподарних ділянках мереж незаконно. Такий висновок щодо втрат електроенергії було зроблено у Рішенні ВАС РФ від 28.10.2013 № ВАС-10864/13.

Встановлюємо межі інженерних мереж згідно із законом

Під час укладання договору з РСО

Ідеальним варіантом для керівника МКД є встановлення законних кордонів експлуатаційної відповідальності під час укладання договору з РСО. Але як цього досягти, якщо РСО наполягає на інших межах відповідальності? Керівнику слід поспішати підписувати акти розмежування експлуатаційної відповідальності на незаконних умовах.

Відповідно до цивільного законодавства договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами договору. До суттєвих умов договору енергопостачання законодавець також відніс умову про межу експлуатаційної відповідальності. Ця умова узгоджується сторонами шляхом підписання акта розмежування експлуатаційної відповідальності.

Отже, якщо РЗГ пропонує до укладення договір з актом розмежування експлуатаційної відповідальності, в якому межі виходять за межі спільного майна власників приміщень у МКД, необхідно підписати такий договір із протоколом розбіжностей щодо меж відповідальності. У протоколі розбіжностей слід зазначити умову про межі експлуатаційної відповідальності з посиланням на п. 8 Правил утримання спільного майна: межа експлуатаційної відповідальності проходить по зовнішньому кордоні стіни МКД (кордон земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності власників приміщень у будинку).

При розгляді спорів про врегулювання розбіжностей під час укладання договорів енергопостачання суди затверджують такі контракти щодо умов про межі експлуатаційної відповідальності. Прикладами з практики можуть бути постанови АС ВПО від 19.11.2015 у справі № А29-10092/2014, АС ЗСО від 09.11.2015 у справі № А75-1441/2015, АС СКО від 11.12-15.2015 .

Якщо у договорі з РСО межі мереж не погоджені

Якщо сторони не звернулися до суду про врегулювання розбіжностей під час укладання договору ресурсопостачання і протокол розбіжностей залишився не підписаним РСО, у разі виникнення суперечок за обсягами поставлених ресурсів та кордонів відповідальності договір не буде визнано судом неукладеним, оскільки умова про межі експлуатаційної відповідальності може бути врегульована законом.

У Постанові Президії ВАС РФ від 07.09.2010 № 3409/10 суд дійшов висновку, що відсутність узгодженого сторонами акта розмежування балансової належності не може свідчити про укладання сторонами договору. За відсутності акта розмежування експлуатаційної відповідальності сторін межа експлуатаційної відповідальності встановлюється за балансовою належністю, а остання визначається за ознакою власності.

Якщо договорі з РСО встановлено межі мереж за законом

Як правило, договір укладається на певний термін і вважається пролонгованим на тих самих умовах, якщо жодна із сторін не заявить у визначені терміни про свій намір укласти договір на нових умовах.

У порядку, встановленому договором ресурсопостачання, виконавець комунальних послуг має право заявити про розірвання договору та укладення нового договору на інших умовах. У новому договорі він зможе домогтися узгодження кордонів у запропонованій ним редакції (за потреби – у судовому порядку).

Визнання судом умови договору про встановлення меж мереж незначним

Тепер розглянемо варіант, коли під час укладання договору з РСО в актах розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності було узгоджено межі, що виходять за межі спільного майна власників приміщень у МКД, і в процесі виконання договору у сторін виникла суперечка про оплату теплових втрат.

Ухвалою ЗС РФ від 21.12.2015 у справі № 305-ЕС15-11564 справу було направлено на новий розгляд до суду першої інстанції з рекомендаціями встановити, чи було волевиявлення власників приміщень до МКД на перенесення кордону балансової стіни спільного майна

При новому розгляді справи суд першої інстанції встановив суперечність акта розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності імперативним нормам права, а також відсутність рішення власників про віднесення спірної ділянки інженерних мереж до спільного майна. Договір із РЗГ у частині акта розмежування експлуатаційної відповідальності було визнано нікчемним, РЗГ було відмовлено у стягненні втрат з КК по спірній ділянці мереж.

Арбітражні суди при розгляді подібних спорів вже використовують дану ухвалу Верховного Суду та приймають рішення про покладання на РСО тягаря утримання та обслуговування інженерних мереж за межами загального майна власників приміщень у МКД, а також обов'язки сплачувати втрати на таких мережах. Наприклад, у ухвалах Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 20.04.2016 у справі № А72-9399/2015, П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 05.04.2016 у справі № А53-23569/20. 16 у справі № А72-9399/2015 арбітри при прийнятті судових актів посилалися на вищеназване ухвалу ЗС РФ.

Точки постачання комунальних ресурсів (незалежно від наявності або відсутності ОПУ) мають перебувати на межі балансової належності, яка проходить по межі спільного майна власників приміщень до МКД.

Кордон експлуатаційної відповідальності проходить кордоном балансової належності, якщо інший кордон не узгоджено сторонами договору ресурсопостачання у відповідному акті і якщо немає рішення власників про перенесення кордону.

Узгоджувати межі інженерних мереж найпростіше у процесі укладання договору, зокрема у суді.

Умови укладеного договору та підписаних актів розмежування, що суперечать обов'язковим для сторін договору ресурсопостачання правилам, є нікчемними за відсутності рішення власників приміщень у МКД про встановлення інших меж спільного майна в МКД.

Винесено за позовом теплопостачальної організації до КК про стягнення втрат у ділянці мережі від місця встановлення ОПУ (точки введення трубопроводу до МКД) до межі балансової належності, визначеної в акті розмежування як точка виведення (врізання) трубопроводу з теплоносієм від ЦТП.

Акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності мереж водопостачання та каналізації інакше називають скорочено РБПабо АРБП.

Що таке та що містить акт розмежування?

Перш ніж відповісти на ці питання, потрібно розібратися в поняттях цих термінів, а саме що він розмежовує і від кого!
Всім відомо, що інженерні мережі, чи то каналізація, електропостачання чи водопровідна мережамають власників. Якщо ви володієте земельною ділянкою або будинком, у вас вже оформлено вихідно-дозвільну документацію на підключення вашого об'єкта до інженерної мережі ВКХ (водопровід або каналізація), то обов'язково зіткнетеся з цією проблемою складання акту.
Як правило магістральні мережі водопостачання належать місту та муніципалітет їх обслуговує та ремонтує. Ви ж просите точку підключення на одному з ділянки їхньої мережі та тягнете собі трубопроводи для підключення до води. Ось саме ділянка від точки врізки до вашого будинку і буде на балансі у вас, саме вам належить її обслуговувати та ремонтувати за власний рахунок, щоб не трапилося на вашій ділянці обслуговування. Тому акт розмежуванняповинен містити відомості про межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності. Ці ділянки показуються схематично на топозйомках масштабу М1:500, 1:1000 чи 1:2000.

Що таке межа експлуатаційної відповідальності?

Це та ділянка, яка схематично позначена в акті, який слід експлуатувати власнику. В даному випадку – Вам. Найчастіше цей кордон мережева компанія намагається відсунути від себе якнайдалі, щоб покласти відповідальність за можливу аварію саме на ВАС.

Що потрібно для складання АРБП

Знадобиться топографічна зйомка, копія технічних умов та проектне рішення на підключення об'єкта до мереж. Він обов'язково має бути узгоджений у мережній компанії.

Де можна отримати та хто робить акт РБП

Акт поділу меж водопровідних мережможна замовити у нас, досить просто зателефонувати та домовиться про зустріч. Вартість акту балансового розмежуванняне висока і становить від 1500 до 5000 рублів за набір.

Однією з найболючіших питань під час укладання договорів із ресурсопостачальними організаціями (РСО) для ТСЖ, ЖБК і керуючих підприємств є розмежування експлуатаційної відповідальності сторін та визначення меж балансової власності. Практика показує, що для ТСЖ та ЖБК це питання часто стає актуальним у разі виникнення аварій на мережах, які не мають відношення до спільного майна власників у багатоквартирному будинку, коли в силу необачно підписаного договору обов'язок ремонту зазначених мереж покладається на ТВЖ та ЖБК.

У цій статті ви прочитаєте:

Як провести розмежування експлуатаційної відповідальності сторін та балансової належності
Ключові проблеми розмежування кордонів МКД

Розмежування експлуатаційної відповідальності сторін,як показує практика, для ТСЖ і ЖБК часто стає актуальним питанням при виникненні аварій на мережах, що не мають відношення до спільного майна власників у багатоквартирному будинку, коли через необачно підписаний договір, обов'язок ремонту зазначених мереж покладається на ТСЖ та ЖБК.

Додаткові метри інженерних комунікацій покладають на організацію, що управляє (а значить, і на власників приміщень МКД) додатковий фінансовий тягар на їх утримання та ремонт, який часом, наприклад, ТСЖ не під силу, а також припускають неминучі витрати на покриття втрат комунального ресурсу.

Нормативне регулювання експлуатаційної відповідальності сторін

При розгляді питання щодо розмежування експлуатаційної відповідальності сторін слід звернутися насамперед до Цивільного кодексу, який регулює всі договори енергопостачання. Відповідно до ст. 539 ДК РФ за договором енергопостачання енергопостачальна організація зобов'язується подавати абоненту (споживачеві) через приєднану мережу енергію, а абонент зобов'язується оплачувати прийняту енергію, а також дотримуватися передбаченого договором режиму її споживання, забезпечувати безпеку експлуатації енергетичних мереж, що знаходяться у його веденні, і справність обладнання, пов'язане із споживанням енергії.

Договір енергопостачання укладається з абонентом за наявності в нього відповідного технічних вимог енергоприймаючого пристрою, приєднаного до мереж енергопостачальної організації, та іншого необхідного обладнання, а також при забезпеченні обліку споживання енергії.

Розмежування експлуатаційної відповідальності сторін та балансова приналежність

Основні поняття. У перерахованих актах поняття меж експлуатаційної відповідальності незмінно стоїть поруч із поняттям меж балансової належності, у своїй загального визначення ні у тому, ні іншого у законодавстві не закріплено. Тим часом існує низка визначень у рамках регулювання різних договорів енергопостачання.

Так, відповідно до п. 1 Правил водопостачання:

межа балансової належності - лінія поділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації та споруд на них між власниками за ознакою власності, господарського відання або оперативного управління;
межа експлуатаційної відповідальності - лінія поділу елементів систем водопостачання та (або) каналізації (водопровідних та каналізаційних мереж та споруд на них) за ознакою обов'язків (відповідальності) за експлуатацію елементів систем водопостачання та (або) каналізації, що встановлюється угодою сторін. За відсутності такої угоди кордон експлуатаційної відповідальності встановлюється за кордоном балансової власності. Щодо постачання теплової енергії подібного визначення зовсім немає, але в п. 31 листа ФСТ Росії від 18.02.2005 № СН-570/14 зазначено, що відпущена теплова енергія - це теплова енергія, відпущена споживачеві теплової енергії (споживачам) на межі експлуатаційної відповідальності балансової власності).

Таким чином, кордоном балансової належності при укладанні договорів ресурсопостачання МКД завжди є зовнішня межа стіни такого будинку, а межа експлуатаційної відповідальності встановлена не імперативно - вона може:

встановлюватися за згодою сторін;
збігатися з місцем з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до багатоквартирного будинку;
збігатися з кордоном балансової власності (для власників МКД нею є зовнішня стіна будинку).

Укладання договору з РСО у перехідний період: особливості та нові правила

Судові суперечки щодо розмежування експлуатаційної відповідальності сторін

Аналіз законодавства та судової практики дозволяє зробити висновок про те, що при недосягненні згоди між керуючою організацією та РСО щодо визначення межі експлуатаційної відповідальності остання визначається за межею балансової приналежності, якою є зовнішня стіна багатоквартирного будинку.

Будь-яка будівля, без певної внутрішньої начинки та всіх тих житлово-комунальних благ, без яких ми зараз не мислимо своє життя, сама по собі є чимось на кшталт порожньої коробки. Неважливо, чи це багатоквартирний будинок чи приватний особняк, виробниче підприємство чи офісне приміщення – всі вони потребують певних послуг: опалення, електроенергії, води.

На даному етапі забезпеченням будівлі цими благами займаються спеціальні організації: КК (керуючі компанії), ТСЖ (Товариство власників житла) та інші комерційні організації. Вони несуть у собі обов'язок укласти від імені власників квадратних метрів цього будинку з ресурсопостачальними компаніями домовленості про постачання певних послуг. Слід зазначити, що ресурси не з'являються звідки, а приходять трубами, проводами і т.д. Начебто все просто, але коли відбуваються поломки цих шляхів постачання, виникає питання, хто має нести відповідальність і ремонтувати їх.

Акт розмежування та відповідальності

Відповідно до норм громадянського права Російської Федерації, визначити відповідальність за збереження та експлуатацію шляхів постачання житлово-комунальних послуг, можна лише ознайомившись з інформацією, яку містить у собі акт розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності. Щоб розібратися з цим правовим поняттям, спочатку потрібно розкрити допоміжні терміни:

Правила встановлення кордонів

За сучасних технологій знайти зразковий зміст того чи іншого нормативного акта не проблема. Відповідні тематичні сайти заповнені зразками необхідних документів.

Таблиця інженерних систем та відповідальності сторін

Найменування інженерних систем	Параметри системи	Опис експлуатаційної відповідальності Орендодавця	Опис експлуатаційної відповідальності Орендаря
Приточна вентиляція	Мін1600-макс 5700 м3/год	До виходу повітроводів припливних установок з вентиляційних шахт та зі стін будівлі до приміщень Орендаря.
Витяжна вентиляція	Мін 1500-макс 5500 м3/год	До виходу повітроводів витяжних установок з вентиляційних шахт та зі стін будівлі до приміщень Орендаря.	Вентиляційне обладнання та димарі в приміщенні Орендаря
Система електропостачання	Виділена потужність Руст.- 55 кВт	До кабельних наконечників ліній, що відходять, в місцях їх приєднання до навантажувальної колодки поверхового розподільного щита.	Від кабельних наконечників ліній, що відходять, в місцях їх приєднання до навантажувальної колодки поверхового розподільного щита.
Система холодного водопостачання та ін.

Після того, як буде укладено акт розмежування кордонів, між сторонами має бути укладено договір оренди відповідних житлово-комунальних послуг. Власнику житла буде призначено особовий фінансовий рахунок, за яким він сплачуватиме комунальні платежі. Ресурсопостачальна компанія, своєю чергою, бере він зобов'язання постачати необхідних сучасного життя блага. А якщо трапиться поломка шляхів комунікації, то відповідальність за її добробут нестиме сторона, зазначена в акті розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності.